取引相場のない株式貸家建付借地権における価格評価の考察

取引相場のない株式貸家建付借地権の評価

取引相場のない株式貸家建付借地権とは

取引相場のない株式貸家建付借地権とは、市場において類似の権利の取引がほとんど行われておらず、取引価格が形成されていない貸家建付借地権を指します。このような権利は、評価において困難を伴います。

評価方法

取引相場のない株式貸家建付借地権の評価には、以下のような方法が用いられます。

類似権利の比較法

類似の権利の取引事例を調査し、それらの取引価格を参考に評価します。ただし、類似権利が完全に同一であることは稀であり、調整が必要となります。

収益還元法

借地権の収益力を基に、現在価値を算出します。借地権の収益力は、賃料収入や建物の賃貸料収入を考慮して算出されます。

原価法

借地権の取得原価や建物の建築費を基に、現在価値を算出します。ただし、取得原価や建築費は時間の経過とともに減価するため、調整が必要となります。

評価上の留意点

取引相場のない株式貸家建付借地権の評価においては、以下の点に留意する必要があります。

権利の性質

借地権は物権であり、建物は地上権です。両者の権利関係を明確にする必要があります。

借地契約の内容

借地契約の内容は、借地権の価値に大きな影響を与えます。契約期間、更新条件、賃料改定条項などを確認する必要があります。

建物の状態

建物の状態は、借地権の価値に影響を与えます。建物の築年数、構造、設備などを調査する必要があります。

周辺環境

周辺環境は、借地権の価値に影響を与えます。交通利便性、商業施設の有無、治安などを調査する必要があります。

評価事例

以下に、取引相場のない株式貸家建付借地権の評価事例を示します。

事例1

借地権の取得原価：1,000万円

建物の建築費：2,000万円

借地契約期間：50年

賃料収入：年間100万円

建物の賃貸料収入：年間200万円

評価方法：収益還元法

借地権の収益力：100万円（賃料収入）

建物の収益力：200万円（賃貸料収入）

資本化率：5%

借地権の現在価値：100万円 ÷ 5% = 2,000万円

建物の現在価値：200万円 ÷ 5% = 4,000万円

取引相場のない株式貸家建付借地権の評価額：2,000万円 + 4,000万円 = 6,000万円

事例2

借地権の取得原価：不明

建物の建築費：不明

借地契約期間：不明

賃料収入：年間150万円

建物の賃貸料収入：年間250万円

評価方法：類似権利の比較法

類似の借地権の取引事例：年間賃料収入120万円、評価額3,000万円

類似の建物の取引事例：年間賃貸料収入200万円、評価額4,000万円

取引相場のない株式貸家建付借地権の評価額：3,000万円 + 4,000万円 = 7,000万円

評価の重要性

取引相場のない株式貸家建付借地権の評価は、以下のような場面で重要となります。

相続税の申告

贈与税の申告

資産の売却や購入

融資の担保評価

適切な評価を行うことで、権利の適正な価値を把握し、適切な意思決定を行うことができます。